Proprietà immobiliare e condivisione fra legge e contratto. Dalla comunione al «condhotel»

Da tempo il mercato immobiliare nel settore turistico coniuga esigenze abitative, interessi di natura ricreativa e logiche di profitto con riferimento alle forme di godimento delle unità residenziali. In tale contesto, è possibile osservare complesse fattispecie: dal super condominio alla multiproprietà, fino ad arrivare al frazionamento proprietario delle strutture ricettive. Da ultimo, il panorama si è arricchito con l’introduzione, da parte del legislatore italiano (art. 31, d.l. n. 133/2014, noto anche come decreto “Sblocca Italia”), di una peculiare tipologia ricettiva denominata condhotel, o condominio albergo: esso è definito come un esercizio alberghiero, aperto al pubblico e a gestione unitaria, ove in un edificio coesistono camere tradizionali e, in forma integrata e complementare, unità residenziali in proprietà altrui, altrettanto destinate ad essere fruite da terzi ospiti. Dall’approfondimento delle situazioni immobiliari complesse e, in particolare, dalla ricostruzione sistematica del condhotel, è possibile restituire una nuova “immagine” della proprietà immobiliare: la ripartizione delle utilità che ritraggono dalla medesima cosa una pluralità di soggetti, portatori di interessi (e diritti) diversi, è valutabile in base a diversi fattori che incidono sull’esclusività dominicale in modo da rendere possibile la condivisione. Ciò consente, fra l’altro, di individuare una certa disciplina applicabile, non solo rinvenibile nel Codice civile, ma anche discendente dalla relazione asimmetrica tra professionisti e consumatori.